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Covid-19 : peut-on suspendre le paiement des loyers commerciaux et professionnels ?

Le monde est actuellement frappé par une crise sanitaire mondiale qui a contraint les autorités à recourir au confinement. S’il a pour objectif de ralentir la propagation du coronavirus, de nombreuses entreprises en France sont à l’arrêt. Tandis que les entreprises ne réalisent pas de chiffre d’affaires, elles reçoivent les factures relatives aux charges fixes parmi lesquelles les loyers.

Champ d’application : personnes physiques ou morales susceptibles de bénéficier du fond de solidarité

La faculté pour un preneur de locaux d’entreprise de suspendre les loyers a été introduite par l’ordonnance du 25 mars 2020. Elle s’applique dans les cas où certaines conditions sont remplies :
• avoir débuté leur activité avant le 1er février 2020,
• avoir moins de 10 salariés, réaliser un CA inférieur à 1 million d’euros, ainsi qu’un bénéfice imposable inférieur à 60 000 € au dernier exercice clos.
• La personne morale ne doit pas avoir un dirigeant salarié avec un contrat de travail à temps complet ou bénéficiant d’indemnités de sécurité sociale supérieures à 800 €.
• La structure ne doit pas être contrôlée par une société, ni contrôler elle-même une structure qui dépasserait les seuils ci-dessus.
• subir une fermeture administrative ou connaître une perte de chiffre d’affaires de 50% au mois de mars 2020 par rapport à mars 2019.

Champ d’application : personnes physiques ou morales susceptibles de bénéficier du fond de solidarité

Les modalités du report pour les bénéficiaires du fond de solidarité

Conformément aux dispositions de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, la suspension des loyers est applicable pour tout échéance intervenante entre « 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ».

Les incertitudes liées au report de loyer pour le mois de mars 2020

Si le dispositif instauré semble apporter son plein soutien aux preneurs à bail, force est de constater que les appels de loyer interviennent systématiquement en début de mois, le paiement du loyer étant à échoir.
Nous pouvons donc imaginer que les loyers du mois de mars 2020 ne vont que très difficilement bénéficier d’un report, les propriétaires pouvant arguer du fait que l’échéance est antérieure au 12 mars 2020.
Le doute est cependant levé concernant les appels de loyer postérieurs qui ne seront pas sujets à interprétation.

Le gel des actions à disposition du bailleur

Afin de venir compléter le dispositif, les autorités ont en quelque sorte désarmé les propriétaires des facultés qui leur sont offertes en cas d’impayé. Ainsi l’ordonnance précise que le locataire amené à ne pas s’acquitter de son loyer pendant la période mentionnée ne peut : « encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions ».
En d’autres termes si un locataire éligible au fond de solidarité, suspend le paiement de son loyer pendant la période indiquée au sein de l’ordonnance, un bailleur ne pourra faire jouer la clause résolutoire ou mettre en œuvre tout dispositif ou action qui sont habituellement à sa disposition.

Le sort des loyers suspendus

La suspension des loyers n’emporte pas annulation. Si elle a vocation à prendre en compte une situation sanitaire inédite, le locataire bien qu’ayant la faculté de suspendre le paiement des loyers, sera tenu de les régler. Les modalités de règlement de ces loyers ne sont pas clairement définies à ce jour, le ministère de l’économie a précisé que : « Lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question. »

Dans l’attente de précisions complémentaires, les bailleurs et preneurs vont devoir entrer dans des discussions complexes, chacune des parties souhaitant préserver les intérêts de son entreprise. Les bailleurs ont également pour la plupart des financements sur leurs biens, la situation peut rapidement devenir problématique.
En pareille situation il est important pour les deux parties d’analyser sa propre situation, de définir les possibilités et de trouver un point d’équilibre afin de satisfaire tout le monde. Dialoguer dans ces circonstances est essentiel.

Quelles solutions pour les locataires ne bénéficiant pas du fond de solidarité ?

Il ne s’agit pas d’un cas prévu par l’ordonnance, or de nombreuses entreprises sont lésées par la situation sans pour autant être éligibles au fond de solidarité. C’est pourquoi le ministre de l’économie, a demandé lors d’une intervention sur BFMTV que les grosses foncières annulent trois mois de loyer pour les TPE de moins de dix salariés.
Il y a fort à parier que suite à cette annonce, de nombreux locataires, non éligibles au fonds de solidarité demandent une annulation pure et simple qui est encore plus profitable que le report.
Qu’est-ce qu’une grosse foncière ? La question peut légitimement se poser, être propriétaire de plusieurs locaux ne fait pas d’un propriétaire une foncière.
Encore une fois, privilégiez le dialogue, échangez sereinement, essayez de trouver des solutions qui puissent convenir aux deux parties. Vos intérêts ne sont pas antagonistes, ils sont convergents !