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Bail commercial : l’indexation du loyer

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives. Le loyer du bail commercial est fixé librement par les parties dès la signature du contrat de location. Vous avez la possibilité d’indexer le loyer à l’appui de la valeur de l’indice indiquée.

La révision légale triennale ou annuelle et conventionnelle

Durant l’exécution du contrat de bail, l’indexation du loyer est en principe triennale selon l’article L 145-38 du code de commerce.
Néanmoins, les parties peuvent insérer une clause d’échelle mobile, clause par laquelle le loyer sera révisé automatiquement et plein droit sur la base d’une fréquence (annuellement dans la plupart des cas) et d’un indice adapté au local ainsi qu’à l’activité. La clause d’échelle mobile ou clause d’indexation s’appliquera automatiquement au bail sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. Dans ce cas, le bailleur n’est pas tenu de transmettre au preneur une demande d’indexation, puisque cette dernière peut être opérée automatiquement.

La révision légale triennale ou annuelle et conventionnelle

Quel indice pour la révision légale triennale ?

Depuis la loi PINEL de 2014, les parties ont la possibilité de se référer à deux indices publiés trimestriellement par l’INSEE pour l’application de la révision légale intervenant tous les trois ans. Cela s’applique à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L’indice des loyers commerciaux (ILC)

Créé par loi de modernisation de l’économie du 4 août 2018, l’indice des loyers commerciaux est publié trimestriellement par l’INSEE et s’applique dans les cas suivants :
• lorsque le locataire exerce une activité commerciale et qu’il est inscrit au registre du commerce et des sociétés ;
• lorsque le locataire exerce une activité artisanale et qu’il est inscrit au répertoire des métiers.

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Créé par la loi l’article 63 de la troisième loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011, l’indice des loyers des activités tertiaires est publié trimestriellement par l’INSEE et s’applique pour les activités suivantes :
• les activités tertiaires : les activités de bureau lorsque les parties ont décidé de recourir au statut des baux commerciaux ;
• les activités industrielles et artisanales : les activités liées au stockage, à la logistique voire à la transformation.

Quel indice pour l’indexation résultant d’une clause d’échelle mobile ?

Lorsqu’une clause d’échelle mobile est insérée au sein du bail commercial, cette dernière peut indiquer l’indice du choix des parties y compris ceux qui sont en principe exclus par rapport à une activité donnée dans le cadre de la révision légale.
Ainsi, il peut être défini conventionnellement d’indexer le loyer à une fréquence annuelle et de retenir l’un des indices suivants : l’ILC, l’ILAT voire l’indice du coût de la construction (ICC) à la précision près que l’indice doit tout même avoir un rapport avec l’objet du bail commercial et l’activité du locataire.
Bien qu’il soit possible de déroger au principe de la révision triennale via le mécanisme de l’indexation, il n’est pas autorisé :
• de faire référence à un indice illicite ;
• de ne prévoir que l’indexation ne pourra avoir lieu qu’à la hausse (en excluant la possibilité d’une diminution du loyer consécutive à la diminution de la valeur de l’indice).
Dans ces deux cas, la clause d’échelle mobile sera réputée non écrite.