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Bail commercial : les charges imputables au locataire

Le bail commercial est le bail le plus répandu en matière de locaux d’entreprises. Il s’agit d’un contrat de location qui s’applique aux locaux commerciaux, artisanaux ou industriels et aux bureaux. En vertu des dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, le bail doit contenir un inventaire des charges ainsi que leurs modalités de répartition.

Les modalités de répartition des charges entre bailleur et preneur : un dispositif encadré

En vigueur depuis Juin 2014, La loi PINEL a procédé à une refonte du statut des baux commerciaux. Si les dispositifs précédents, permettaient déjà d’identifier les travaux et charges imputables au bailleur et au preneur, la loi PINEL est venue réglementer certains points issus de la pratique tout en poursuivant un objectif de transparence. Tel est le cas notamment de la répartition des charges entre bailleur et preneur dans le cadre d’un bail commercial. Il faut désormais insérer au sein du bail une annexe qui reprend la liste des charges imputables au locataire ainsi que leurs modalités de répartition.

Les modalités de répartition des charges entre bailleur et preneur : un dispositif encadré

L’inventaire des charges locatives est annexé au sein du bail commercial

Tous les baux conclus depuis le 20 juin 2014 doivent comporter un certain nombre d’annexes parmi lesquelles un inventaire des charges locatives. Il précise l’ensemble des charges inhérentes au bien : impôts, taxes et redevances, charges de copropriété.
Si le local donné à bail se situe au sein d’un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, l’inventaire doit comporter la répartition des charges supportées par la locataire au prorata de la surface exploitée.
A titre d’exemple, l’inventaire peut comporter les postes de charges suivants :
• la Taxe foncière ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : en matière de locaux d’entreprise, l’impôt foncier est pris en charge par le preneur. L’avis de taxe foncière incorpore un montant relatif à l’enlèvement des ordures ménagères.
• l’assurance propriétaire non occupant (P.N.O.) : il s’agit du montant de la cotisation d’assurance des murs. Elle est souscrite et réglée par le propriétaire bailleur mais est incorporée au sein des charges dues par le locataire. Elle n’exonère pas le preneur de souscrire une police d’assurance pour garantir ses locaux en cas de survenance d’un sinistre.
• les charges courantes des parties communes : il peut s’agir de l’électricité, de la vidéo-surveillance, de l’entretien des espaces verts, du portail d’accès (s’il y en a un) ; en somme toutes les dépenses occasionnées par l’exploitation collective des espaces communs.
Cette liste n’est pas exhaustive, néanmoins elle comprend la plupart des catégories de charges opposables au locataire.

La répartition des charges locatives

Dès lors que les postes de charge ont été identifiés et listés, il convient d’indiquer leur coût prévisionnel pour l’exercice à venir. La somme de ces coûts totalise le montant global des charges locatives pour un site.
Le ratio d’imputation des charges au locataire dépend essentiellement de la surface qu’il exploite par rapport à la surface globale. Prenons l’exemple d’une entreprise qui occupe un local de 100 m2 au sein d’un bâtiment de 200 m2, elle prendra en charge 50% du montant total des dépenses en versant une provision pour charges, mensuelle ou trimestrielle selon la fréquence de paiement du loyer.

L’état annuel récapitulatif des charges

Le bailleur doit transmettre tous les ans au preneur un état récapitulatif des charges qui contient la régularisation et la liquidation du compte de charges. La régularisation peut être au profit du bailleur si les provisions versées par le preneur n’ont pas suffi à régler les charges imputables à son local ; elle peut profiter au locataire si les provisions versées s’avèrent supérieures au montant effectif des dépenses.

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