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La durée légale du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives. Le locataire dispose d’une faculté de résiliation tous les trois ans, d’où l’appellation bail 3-6-9.

Un bail d’une durée de neuf années entières et consécutives

En vertu des dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce, le bail commercial est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf années entières et consécutives. Disposition d’ordre public, elle a pour vocation de protéger les intérêts du preneur en lui offrant une sécurité temporelle et une faculté de résiliation triennale.
Le bail commercial concerne les activités commerciales, industrielles, artisanales ; il est régi par le statut des baux commerciaux (art. 145-1 et suivants). Il est principalement rédigé par écrit.

Un bail d’une durée de neuf années entières et consécutives

La faculté de résiliation triennale offerte au locataire

Si le bail est conclu pour une durée de neuf années, sa durée peut être supérieure (en cas de renouvellement) voire inférieure en cas de résiliation triennale offerte au preneur. Le preneur dispose de cette faculté à condition de respecter des règles de forme et délai du congé : au moins six avant l’expiration de la période triennale, le congé doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire. La loi Pinel 2014 est venue encadrer les règles relatives au congé, précédemment un bail pouvait imposer la transmission d’un congé par voie d’huissier, si bien que le congé n’était pas recevable. Depuis lors, un congé transmis par voie recommandée avec accusé de réception suffit quand bien même les stipulations du bail invoqueraient qu’un exploit d’huissier est requis.

La faculté de résiliation triennale offerte au bailleur

Édictée au sein de l’article L 145-4 du code de commerce, la faculté de résiliation à l’initiative du bailleur peut être mise en œuvre tous les trois ans dans des cas limitativement énoncés :
• pour les cas de construction ou de reconstruction de l’immeuble existant ;
• pour les cas de surélévation de l’immeuble existant ;
• pour les cas d’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restructuration immobilière.

Le cas des baux fermes de six ou neuf ans

En matière de baux commerciaux, propriétaires et locataires sont très souvent amenés à entamer des négociations : franchise de loyer, prise de participation conjointe de travaux etc. Dans ces circonstances il est légitime pour un propriétaire de demander en contrepartie un bail de six années fermes, afin d’amortir ses investissement ou prise de participation indirecte. C’est ainsi que dans la pratique les parties avaient souvent recours à ce levier pour sécuriser les parties. Néanmoins, la loi PINEL du 18 Juin 2014, est venue encadrer cette possibilité si bien que le recours à cette faculté est en principe interdit en dehors des exceptions suivantes :
• les baux concernant les locaux construits en vue d’une seule installation ;
• les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux de locaux de stockage mentionnés au sein de l’article 231 ter du code général des impôts.

Le cas des baux d’une durée supérieure à neuf ans

Le bail commercial peut prévoir une durée supérieure à neuf ans sans pour autant être perpétuel (article L 145-1 du code de commerce). Suite à la réforme opérée par la loi PINEL, la pratique a eu recours à cette possibilité afin que des engagements fermes supérieurs aux trois ans légaux puissent être valables. Ainsi les parties concluent des baux de dix années par exemple et y prévoient une durée de six années ou neuf années fermes selon le fruit des négociations. En retenant une durée supérieure à neuf ans, les parties, et plus particulièrement le preneur, renoncent aux règles de plafonnement du loyer qui interviennent au moment du renouvellement. Le loyer du bail renouvelé ne sera donc pas plafonné et apprécié selon la valeur locative des locaux qui peut fluctuer de manière significative à la suite d’une période de dix ans.

Le cas des baux d’une durée supérieure à douze ans

Les baux d’une durée supérieure à douze ans doivent revêtir la forme authentique, donc rédigés avec le concours d’un Notaire, et faire l’objet d’une publicité au bureau des hypothèques.

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