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Focus sur le bail de courte durée

Vous êtes à la recherche d’un entrepôt, d’un local commercial ou bien d’un bureau pour une courte durée. Vous êtes en voie d’acquisition de nouveaux locaux, vos actuels locaux sont en cours de rénovation, il est donc urgent pour vous de trouver des locaux pour une durée limitée, durée qui correspondra au délai de réitération de l’acte ou de l’exécution de vos travaux.

Le bail de courte de durée : un bail spécifique ?

Le contrat de bail est un contrat par lequel un bailleur met à disposition d’un preneur un local dans des conditions définies et précises.
Parmi les conditions, le contrat de bail contient le montant du loyer, le montant des charges ainsi que son affectation précise.
Plus particulièrement, la durée du bail est précisée. Un bail de courte déroge par principe aux dispositions des baux commerciaux édicté par les articles L 145-1 du Code de de commerce.

Le bail de courte de durée : un bail spécifique ?

Définition et dispositions applicables au bail de courte durée

Le bail de courte durée ou communément appelé bail dérogatoire est un dispositif légal qui échappe au statut des baux commerciaux et permet de définir au sein de la convention une durée de bail qui déroge au 3-6-9. Cette durée de bail doit néanmoins être inférieure à une durée de trois ans pour les baux conclus après le 1er Septembre 2014.
Vous l’aurez compris, le bail de courte durée est destiné aux entreprises qui ont un besoin temporaire de locaux, ainsi qu’aux entreprises qui se lancent et qui ne peuvent s’engager sur des durées longues à l’échelle de leur entreprise.

Le bail de courte durée est rédigé par écrit et doit exclure en son sein le statut des baux commerciaux qui ne lui est pas applicable. A défaut de cette mention au sein du contrat de bail, le bail sera considéré comme régi par le statut des articles L 145-1 du Code de commerce.

Dans la mesure où sa durée maximale est réglementée, le renouvellement du bail de courte durée n’est possible que dans le cas où l’addition de la durée du bail initial et la durée du renouvellement n’excèdent pas trois ans.

L’intérêt d’un bail de courte durée

Le recours au bail de courte de durée représente un intérêt dans certaines situations.

Les avantages du bail de courte de durée pour le bailleur et le preneur

Bien que les bailleurs ne soient pas particulièrement enclins à consentir des baux de courtée durée, il existe des cas où il peut être intéressant pour le bailleur et le preneur de recourir à ce type de bail :

• le locataire ne s’engage pas sur la durée, il va pouvoir tester sa zone de chalandise, les facteurs de commercialité locaux, l’adaptabilité de son local avec son activité.
En même temps, le bailleur ne va pas s’engager sur la durée avec son locataire, il va pouvoir observer son activité et n’offre aucune possibilité de renouvellement à son locataire comme prévue au sein du statut des baux commerciaux.

• le bailleur, lorsqu’il souhaite récupérer ses locaux régis par le statut des baux commerciaux doit verser une indemnité d’éviction au locataire sous certaines conditions. En l’occurrence si l’activité s’avérait être incompatible avec l’environnement, les autres commerçants ou artisans, le bail est résilié de plein droit sans que le propriétaire ou le locataire n’aient aucune démarche à effectuer.

Les inconvénients du bail de courte durée pour le bailleur et le preneur

Le bail de courte durée est établi pour une durée courte, inférieure à trois ans. En offrant un bail de courte durée, le bailleur peut regretter son choix :

• le propriétaire qui consent à établir un bail dérogatoire peut être confronté à une perte de chance de location pour une durée plus longue. Prenons l’exemple d’un bailleur qui signe un bail de courte durée de trois mois, une entreprise se manifeste quinze jours plus tard et souhaite louer le local d’entreprise dans des conditions traditionnelles (sous l’égide du bail commercial), le propriétaire ne peut louer son local qui est immobilisé pour la durée conclue au sein du bail.

• le locataire, qui dans une dynamique prudentielle n’a pas souhaité s’engager sur une longue durée peut demander au bailleur un renouvellement de bail pour lequel le propriétaire va exposer un refus.
Dans ce cas, le locataire va devoir libérer les locaux sans qu’aucune formalité ne doive être réalisée, perdre le bénéficie de tout le travail réalisé jusqu’alors : aménagement du local selon ses besoins, développement d’un réseau local, d’une clientèle.
Qui plus est, il devra se mettre en quête d’un nouveau local, et donc prévoir divers frais inhérents au déplacement des locaux d’une entreprise.

Les loyers des baux de courte durée sont-ils plus élevés ?

Le statut des baux commerciaux avec un engagement minimum de trois ans offre par principe une sécurité au propriétaire ce qui vous permet de bénéficier d’un pouvoir de négociation.
Dans le cadre des baux de courte durée, cette négociation est moins évidente, vous constaterez que le loyer sera mécaniquement plus élevé en vertu de ce facteur.