Locataire/ Le sort du dépôt de garantie/Le délai de restitution du dépôt de garantie du bail commercial
Le délai de restitution du dépôt de garantie du bail commercial
Si le statut des baux commerciaux encadre les contrats de locations commerciaux, il n’existe pas de dispositif précisant le délai de restitution. Il faut donc se référer aux usages.
La libération des locaux comme point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie
Selon une jurisprudence constante de la Cour d’appel de Paris, le dépôt de garantie ayant pour vocation de garantir les obligations locatives, ce dernier ne peut être restitué qu’après avoir libéré les locaux (CA Paris 29.01.1991 n°89-18513). La libération des locaux devant intervenir dans le cadre d’une résiliation triennale ou à l’échéance du bail, voire d’un protocole de résiliation amiable de bail commercial.
En même temps que la remise des clés, le propriétaire dresse un état des lieux afin de comparer l’état actuel du local à la sortie avec son état à l’entrée dans les lieux.
La restitution du dépôt de garantie dépend de l’état du local et des éventuelles sommes restantes dues
Le dépôt de garantie vise à garantir vos obligations locatives. Il peut vous être restitué à condition que vous ayez rempli l’ensemble de vos obligations : paiement de l’ensemble des loyers ( y compris le dernier), restitution des locaux dans un état conforme à la prise à bail etc.
Selon ces paramètres, il existe trois cas de figure.
Vous avez rempli l’ensemble de vos obligations
Dans ce cas de figure, si vous avez rempli l’ensemble de vos obligations locatives et que l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de réparations qui vous sont imputables, le dépôt de garantie vous sera restitué dans sa totalité.
Vous n’avez pas payé une ou plusieurs échéances de loyer
C’est une pratique courante qui n’est pourtant pas autorisée. Si vous n’avez pas payé des échéances de loyer, ces sommes seront déduites du montant de votre dépôt. Si vous n’avez pas payé plusieurs échéances de loyer correspondant au montant du dépôt de garantie, et que le propriétaire constate des défauts d’entretien ou de dégradations, vous vous exposez à des risques.
Le local restitué nécessite des réparations
Si le propriétaire doit réaliser des réparations au sein du local, il viendra en diminuer le montant du dépôt de garantie.
Aucun délai n’est précisé par la loi
Les articles L 145-1 et suivants du code de commerce ne règlementent, ni le montant du dépôt de garantie qui peut être librement fixé par les parties, ni son délai de restitution.
L’usage : un délai de restitution entre deux et trois mois
En l’absence de précisions, il convient de se référer à l’usage, qui fait apparaître un délai de restitution pouvant aller de deux à trois mois. Le statut des baux d’habitation impose un délai de restitution de deux mois à compter de la libération des locaux, cette règlementation s’est partiellement transposée en matière de baux commerciaux pour aller jusqu’à trois mois.
Les facteurs d’allongement du délai de restitution
Si le délai d’usage de restitution oscille entre deux et trois mois, ce délai peut être plus long dans certains cas :
• le défaut d’entretien du local impose au propriétaire de réaliser des devis auprès de professionnels afin d’évaluer le coût de la remise en état : état des murs, des sols, défaut d’entretien du système de climatisation pouvant entrainer une panne généralisée etc. ;
• la survenance de dégradations de votre fait, lors de l’exécution du contrat de bail qui requièrent également la réalisation de devis.
Le calcul du dépôt de garantie restitué
Le montant restitué par le propriétaire s’obtient en prenant le montant initialement versé auquel peuvent être déduits les loyers et charges non versés, les dépenses de réparation qui vous étaient imputables au titre de vos obligations locatives. Le propriétaire vous communiquera les devis des professionnels afin que vous puissiez contrôler les postes et les coûts du devis.
Bien évidemment dans l’optique où vous avez rempli l’ensemble de vos obligations, le dépôt de garantie vous sera restitué dans sa totalité.