Locataire/ Le sort du dépôt de garantie/Le dépôt de garantie du bail commercial

Le dépôt de garantie du bail commercial

Lors de la signature du contrat de bail commercial, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie visant à garantir la bonne exécution du bail. Son montant est librement fixé entre les parties et doit être remboursé au preneur à la fin du bail s’il a rempli ses obligations.

Le dépôt de garantie vise à prévenir une éventuelle mauvaise exécution du contrat de bail

Précisions le, le dépôt de garantie n’est pas acquis au propriétaire qui est tenu de le restituer au locataire à la fin du bail.
Le dépôt de garantie a vocation à couvrir d’éventuelles dégradations, manquements dans l’obligation d’entretien, ou défaut de paiement du loyer et des charges.
Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la caution bancaire (engagement par lequel un établissement bancaire se substitue au paiement du loyer en lieu et place du preneur en cas de défaut de paiement) ou la caution solidaire du bail commercial (engagement souscrit par une personne physique ou morale de prendre en charge les loyers en cas d’impayé du locataire.

Le dépôt de garantie vise à prévenir une éventuelle mauvaise exécution du contrat de bail

Le versement et la restitution du dépôt de garantie

Versé lors la signature du bail, le dépôt de garantie sert à garantir la bonne exécution du contrat de bail.

Le versement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire le jour de la signature du contrat de bail commercial. Il est en principe versé en une seule fois, mais dans des cas très rares le locataire peut demander à ce qu’il soit réglé en plusieurs fois : société en cours de constitution, attente de déblocage d’un prêt etc. Si vous êtes dans ce cas précis, expliquez bien votre situation au bailleur afin qu’il n’ait pas de doutes sur votre capacité à assumer les loyers et charges.
Le bailleur peut disposer de cette somme pendant la durée à condition d’être en capacité de le rembourser au preneur à la fin du bail.

La restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie n’est pas automatique ; dans la mesure où il vise à garantir la bonne exécution du contrat de bail, le dépôt de garantie peut être conservé partiellement, reversé pour la différence au locataire ou conservé dans sa totalité.
Afin de définir si le preneur peut prétendre à une récupération partielle ou totale de son dépôt de garantie le bailleur appréciera les aspects suivants :
• si le locataire est à jour des loyers et charges dus au titre du bail ; par ailleurs dans certains baux le dépôt de garantie est considéré comme imputable à la dernière échéance de loyer.
• si le locataire a bien entretenu le local : sols, murs, papiers peints, et si des dégradations qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée sont présentes.
• si le locataire a versé suffisamment de provisions pour charge pour l’exercice en cours (les régularisations de charges intervenant l’année suivante).
Selon les cas le propriétaire pourra déterminer les montants à retenir sur le dépôt de garantie :
• pour les loyers et charges à concurrence de leur montant ;
• pour les entretiens ou dégradations à l’appui de devis de remise en état.

La fiscalité du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir la bonne exécution du contrat de bail commercial, d’un côté le locataire ne s’en est définitivement pas dessaisi, de l’autre il n’est pas définitivement acquis au propriétaire. Il s’agit donc d’une créance du locataire dont le débiteur est le propriétaire.
La fiscalité applicable au dépôt de garantie diverge selon les parties concernées et la situation rencontrée :
• pour le propriétaire, le dépôt de garantie n’est pas imposable ; du moins jusqu’à la restitution (si elle n’est que partielle) ; en effet le propriétaire en conservant ce montant, a réalisé un produit.
• pour le locataire, le dépôt de garantie est une créance et non une charge.

Dépôt de garantie et T.V.A.

La somme versée au titre du dépôt de garantie n’est pas assujettie à TVA. Par contre, lorsqu’il est acquis au propriétaire en fin de bail en contrepartie de loyers impayés ou réparations, le régime de la TVA s’applique au propriétaire, puisqu’il devient un produit.

Dépôt de garantie et intérêts

Conformément aux dispositions de l’article L 145-40 du code de commerce, le dépôt de garantie produit des intérêts au locataire pour les avances qui correspondent à plus de deux termes de loyer.
Si le contrat de bail commercial prévoit le paiement du loyer à échéance trimestrielle et d’avance, le dépôt de garantie produira des intérêts si le montant du dépôt de garantie correspond à deux termes de loyer (deux échéances trimestrielles). Les intérêts s’appliquent sur le trimestre perçu en trop.