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Bail commercial : les dépenses qui peuvent être mises à la charge du locataire

La loi oblige le propriétaire bailleur à prendre en charge les catégories de travaux que nous avons détaillées. Néanmoins, le locataire peut être exposé à des dépenses lors de l’exécution du bail. Afin de lui être imputables, elles doivent être expressément mentionnées au sein du contrat de bail.

Les dépenses liées à l’entretien courant à l’exclusion des dépenses indiquées au sein de l’article 606 du code civil

Afin de déterminer quelles dépenses peuvent être mises à la charge du locataire, il convient de se référer à des dépenses qui sont liées à l’occupation des locaux. En d’autres termes, cela concerne toutes les dépenses ou réparations qui sont liées à l’utilisation des locaux par le locataire.
Nous allons dresser une liste indicative de ces dépenses.

Les dépenses liées à l’entretien courant à l’exclusion des dépenses indiquées au sein de l’article 606 du code civil

Les dépenses courantes : abonnement auprès des fournisseurs d’énergie, d’eau, d’internet etc.

Lors de son aménagement au sein de nouveaux locaux, le locataire souscrit plusieurs contrats :
• un contrat d’abonnement électrique auprès du fournisseur d’énergie de son choix : sa consommation d’énergie génère des factures qui lui sont directement imputables, il s’agit donc bel et bien d’une dépense courante à sa charge exclusive. Il peut arriver dans des cas exceptionnels que le contrat d’abonnement soit déjà souscrit par le bailleur et qu’il ait inclut une provision pour électricité au sein des charges. La loi interdit le bailleur de facturer l’électricité, c’est pourquoi dans pareil cas, il est très important de fixer des provisions réalistes et en conformité avec la consommation prévisionnelle du preneur.
• un contrat d’abonnement au gaz. A l’instar du contrat d’abonnement électrique, il s’agit de consommations personnelles du locataire dont il doit s’acquitter personnellement
• un contrat d’abonnement à l’eau : de manière générale, le bailleur souscrit ce contrat et ensuite évalue la consommation effective du locataire à l’appui des relevés pour procéder à une régularisation à son avantage ou bien à celle du locataire.

Les dépenses d’entretien et réparations courantes

Prenons l’exemple d’un système de climatisation que le bailleur a installé à ces frais, il peut demander au preneur d’en assurer l’entretien tous les ans afin que le matériel ne se dégrade pas. Par extension les réparations courantes concernent les remplacements des papiers peints, le rafraîchissement des peintures, les changements des moquettes, l’entretien des volets, portes sectionnelles et serrures.
Si l’état des lieux ne mentionne pas le dysfonctionnement d’un volet et que ce dernier requiert une intervention un an après, l’intervention entre le cadre des réparations courante pour être à la charge du locataire.

Les dépenses d’entretien et d’équipement de la copropriété

L’entretien des espaces communs est à la charge du locataire dans la mesure où les dépenses occasionnées par l’entretien permettent au locataire de jouir paisiblement de son local. Parmi ces dépenses, le locataire peut assumer : le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces extérieurs, les frais liés au gardiennage d’un site.

Les impôts, taxes et redevances qui sont attachés à la jouissance du local

Si par principe le bailleur n’est pas habilité à imputer des impôts, taxes et redevances qui lui sont transmis, il existe une exception : l’avis de taxe foncière peut être mis à la charge du locataire dans la mesure où elle concerne un service qui bénéficie directement au locataire.

Les dépenses imputables au locataire doivent être intégrées au sein du contrat de bail

Le contrat de bail est supposé illustrer la volonté des parties, c’est pourquoi lorsque le bailleur a la possibilité d’imputer une catégorie de dépenses telles que celles énumérées plus haut, il doit en faire mention au sein du bail et chaque dépense doit être expressément mentionnée.
Dans l’optique où elles ne seraient pas indiquées au sein du bail, le propriétaire ne peut pas les imputer au locataire et il en reste redevable.