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La révision du loyer du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives. Le loyer du bail commercial a fait l’objet d’une négociation entre le bailleur et vous-même, il est indiqué au sein du contrat de location. Le bailleur a la possibilité de réviser ou indexer votre loyer selon deux mécanismes.

Le principe : la révision triennale légale

Conformément aux dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce, la révision du loyer du bail commerciale peut être opérée par le bailleur tous les trois ans.
Ainsi, vous ne recevrez pas d’appel de loyer révisé avant l’expiration d’une première période triennale.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi PINEL de 2014, et pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er Septembre 2014, le bailleur peut réviser votre loyer à l’appui de deux indices :
• l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est publié tous les trois mois et qui concerne les activités commerciales et artisanales
• l’indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT) également publié trimestriellement et qui concerne les activités de bureau ainsi que les activités industrielles.

Le principe : la révision triennale légale

L’exception : la clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile est une clause par laquelle les parties conviennent de déroger au principe de la révision triennale édicté au sein de l’article L 145-38 du code de commerce afin de notamment de pouvoir procéder à l’indexation du loyer à une fréquence plus importante (dans la pratique tous les ans contre tous les trois dans le cadre de la révision légale).

L’indice de référence de la clause d’échelle mobile

Si dans le cadre de la révision légale, l’indice doit correspondre à l’activité du locataire, pour l’indexation consécutive à la clause d’échelle mobile la situation est quelque peu différente. Les parties peuvent en principe sélectionner l’indice qui suscite leur préférence. Ainsi l’indice du coût de la construction (ICC), l’ILAT ou l’ILC pourront être sélectionnés comme indice de référence.
Cette liberté est tout de même encadrée : l’indice doit tout même avoir un rapport avec l’objet du bail commercial et l’activité du locataire.

La validité de la clause d’échelle mobile

Pour être valable, la clause d’échelle mobile doit faire référence à l’un des trois indices publiés par l’Institut national des statistiques et études économiques (INSEE), à savoir : l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La référence à tout autre indice entache la validité de la clause d’échelle mobile.
Ensuite, l’indice doit avoir un rapport avec l’objet du bail commercial et l’activité du locataire (exemple : pour activité de vente de biens, l’indice doit être en rapport avec le coût d’achat de ces biens).
En résumé, il n’est pas autorisé :
• de faire référence à un indice illicite ;
• de ne prévoir que l’indexation ne pourra avoir lieu qu’à la hausse (en excluant la possibilité d’une diminution du loyer consécutive à la diminution de la valeur de l’indice).

L’interprétation de la validité de la clause d’échelle mobile par les juges

Nous l’avons évoqué, il est possible pour le bailleur d’insérer au sein du contrat de bail commercial une clause d’échelle mobile prévoyant par exemple une indexation annuelle du loyer. En se référant à l’un des trois indices publiés par l’INSEE.
Néanmoins, il convient de préciser que la clause d’échelle mobile peut si elle ne comporte pas une mention supplémentaire être assimilée à la révision légale des loyers. C’est en ce sens qu’il est fortement recommandé d’apprécier sa formulation et de privilégier : Clause d’échelle mobile automatique » ; le terme automatique permet de conférer à cette clause son applicabilité sans qu’elle puisse être remise en question.

Le calcul de la révision ou de l’indexation du loyer

La révision du loyer concerne le dispositif légal applicable tous les trois ans, l’indexation quant à elle concerne la révision du loyer consécutivement à l’insertion d’une clause d’échelle mobile au sein du contrat.
Le calcul de révision, ou indexation est le même, on prend en compte
• le loyer annuel fixé au sein du contrat de location,
• on multiplie le loyer annuel contractuel par le dernier indice paru,
• on le divise par l’indice de référence mentionné au sein du contrat de bail commercial.