Locataire/ La fin du bail/La résiliation amiable du bail commercial

La résiliation amiable du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives. Les parties bénéficient d’une faculté de résiliation triennale (sans motif pour le preneur, dans des cas limitativement énumérés pour le bailleur). En dehors de cas, les parties peuvent librement conclure une résiliation amiable de bail.

Il est possible de résilier le bail par anticipation

Les parties peuvent librement décider et à tout moment d’une résiliation anticipée du bail commercial en dehors des facultés de résiliation offertes au bailleur et au preneur.
Établie d’un commun accord, la convention constatant la résiliation amiable du bail commercial comporte certaines mentions.
Elle est la plupart du temps la réponse aux nouveaux besoins des parties : un preneur souhaite déménager rapidement afin de saisir une nouvelle opportunité d’implantation ; un bailleur souhaite quant à lui céder son local libre de toute occupation ou y exploiter une activité personnellement.
Si le statut de baux commerciaux édicté par les articles L 145-1 et suivants du code commerce prévoit des règles d’ordre public, la volonté des parties suffit à résilier un bail commercial d’un commun accord.

Il est possible de résilier le bail par anticipation

Les conditions de la résiliation amiable du bail commercial

En vertu des dispositions de l’article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». La résiliation amiable de bail commercial est donc permise et peut intervenir à tout moment du bail, même en dehors des périodes de résiliation triennale et se matérialise généralement par un protocole d’accord ou bien un avenant au bail commercial.

Établir les conditions de la résiliation amiable

Dans la mesure où la résiliation intervient en dehors des facultés de résiliation triennales, les parties doivent convenir les conditions de résiliation du bail : le loyer, les charges, le sort du dépôt de garantie, le versement éventuel d’une indemnité de résiliation.
La résiliation amiable peut être soumise à la réalisation de certaines conditions :
• la signature d’un nouveau bail avec le preneur qui a pour dessein de définir de nouvelles bases contractuelles. Ce cas peut être observé lorsque les besoins d’un locataire évoluent (nouveau besoin de surface, ou d’une nouvelle implantation) et qu’un bailleur dispose de plusieurs locaux.
• conclure un nouveau bail avec le successeur du preneur. Si le bailleur peut se trouver dans une position de force en refusant le dossier du successeur ou modifier les conditions du nouveau bail, la haute juridiction peut reconnaître l’abuse de droit du bailleur.

Les effets de la résiliation amiable du bail commercial

La résiliation amiable du bail commercial emporte la fin du bail à la date de prise d’effet mentionnée.

La restitution des locaux par le preneur

La date de prise d’effet de la résiliation mentionnée au sein du protocole est engageante. Le preneur doit libérer les locaux avant cette date. Par ailleurs, à l’instar d’une résiliation de bail traditionnelle, il est vivement conseillé de réaliser un état des lieux afin de constater des dégradations ou améliorations éventuelles.

La possibilité de fixer librement une indemnité

L’indemnité de résiliation peut être librement fixée par les parties. De manière générale son montant est obtenu afin de réparer le préjudice subi par l’une ou l’autre des parties. Dans l’optique où une résiliation de bail commercial serait à l’initiative du locataire, le montant de l’indemnité devrait être calculé en prenant en compte le montant des loyers restant dus, et y appliquer une décote, liée à la faculté offerte au bailleur de trouver un nouveau locataire dans des délais rapides.
Le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur, dans les cas où une clause au sein du bail permette sa conservation pour toute résiliation en dehors de toute échéance triennale.