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Quelle durée de franchise de loyer pour mon locataire ?

Vous l’avez compris, recourir à la franchise de loyer permet d’accompagner votre locataire dans son installation. Afin de définir une durée de franchise de loyer adéquate, vous pouvez vous référer à plusieurs critères et indicateurs.
Notez que la période de loyers offerts obtenue dépend de critères objectifs combinés à des critères plus subjectifs.

La franchise de loyer : accompagner votre futur locataire dans son installation

Les preneurs de locaux d’entreprise doivent systématiquement réaliser des aménagements spécifiques à leurs besoins et activités.

Ces derniers engagent donc des dépenses plus ou moins importantes qui conditionnent leur capacité à exploiter leur activité au sein de vos locaux.

Parmi ces frais, les locataires sont régulièrement amenés à réaliser des travaux qui vont contribuer à la valorisation de vos locaux : installation d’un système de climatisation, de cloisons amovibles pour un plateau de bureau etc.

Autant d’aménagements que le propriétaire n’aura pas à financer et qui demeureront votre propriété à l’issu du bail.

La franchise de loyer : accompagner votre futur locataire dans son installation

1ère étape : évaluer la durée de vacance locative habituelle de votre bien

La vacance locative pour des locaux d’entreprise se situe en moyenne entre trois et six mois.
Si vous avez déjà été amenés à louer votre local, vous avez une idée du délai requis pour trouver un locataire.
Dans l’optique où vous auriez acquis un ou plusieurs bâtiments loués, vous n’avez certainement pas cette information, vous pouvez la demander auprès de votre vendeur qui vous communiquera son retour d’expérience sur la location des locaux.

Soyez tout de même conscients du fait que cette durée n’est pas nécessairement indicative de la durée requise lors de la prochaine mise en location de vos locaux. S’il y a des paramètres objectifs et inhérents à votre bien qui ne sont pas susceptibles d’être modifiés, le contexte économique, le développement de secteurs d’activités, de zones géographiques impacteront la période de vacance locative.

2ème étape : pondérer cette durée selon différents critères

Si le délai moyen de vacance locative est estimé entre trois et six mois, ce dernier peut fluctuer à la hausse ou à la baisse selon plusieurs critères.

Les critères inhérents à votre bien

• le type de bien combiné à l’emplacement et l’environnement sociodémographique : vous êtes propriétaires d’un local commercial jouissant d’un emplacement n°1, car les flux de piétons sont très importants, la zone de chalandise est particulièrement bien desservie, la durée de vacance locative sera relativement courte, si l’économie se porte bien.

A l’inverse, bailleur d’un local commercial jouissant d’un emplacement n°2, car au sein d’un quartier moins bien desservi, avec un flux de chalands moindre, un quartier en voie de mutation, vous rencontrerez des difficultés pour louer votre local à des enseignes ou indépendants. Dans ce cas, la durée de vacance locative pourra excéder les six mois, en tant que propriétaire vous allez donc subir des pertes de loyer et assumer les charges locatives normalement imputables à votre preneur.

• la surface de votre bien : selon le type de bien concerné, il existe des surfaces qui sont plus adaptées aux besoins généraux. Prenons l’exemple d’un local commercial au sein d’un emplacement n°2, plus il sera petit, plus il aura de chances de trouver preneur. A l’inverse les grosses enseignes en recherche de locaux en hyper centre, ont des besoins en termes de surface de vente qui sont supérieurs. La surface peut donc constituer un atout ou un handicap selon la localisation de votre local.

• l’accessibilité et la visibilité depuis la route (pour les entrepôts, locaux d’activités ou hangars) : les artisans, recherchent essentiellement des locaux d’activités qui ont pour vocation d’abriter leurs ateliers, matériaux et marchandises. Ils ont donc d’importants besoins pour les livraisons, l’accessibilité à leur local est donc un point essentiel : dimension de la route, de la porte sectionnelle, rayon de braquage, sont autant de questions que ces derniers sont amenés à se poser.

Par ailleurs, être visible constitue un plus : les livreurs et clients les trouvent plus facilement. Notez que la présence d’un parking dédié aux visiteurs est particulièrement appréciée.

La portée du contexte économique

La crise financière des années 2000 a démontré la fragilité de nos entreprises qui ont connu de très grosses difficultés, surmontées pour certaines et fatales pour les autres.
Le marché locatif des bureaux, entrepôts, locaux d’activités et locaux commerciaux a connu un coût d’arrêt. De nombreux bailleurs se sont retrouvés avec des stocks de locaux indécents en même temps qu’ils devaient honorer leurs engagements auprès des établissements bancaires.
Un contexte favorable peut donc favoriser la location de vos locaux et donc diminuer la période de vacance locative. A l’inverse, une crise sanitaire comme celle du COVID-19 peut générer des conséquences désastreuses pour l’économie et pour nos entreprises dont les TPE et PME qui incarnent plus de 98 % du tissu productif en France.

L’impact du développement de nouvelles activités

Depuis plusieurs années, une nouvelle économie est en voie de s’installer : production locale, empreinte écologique, avantages pour les consommateurs, réduction des coûts pour ces derniers, sont autant de valeurs qui sont véhiculées et qui permettent à de nouvelles activités d’émerger.
Ces nouvelles activités, portées sur la production, la distribution de biens ou de services incarnent une demande en termes de locaux. Prenons l’exemple des entreprises installatrices de fibre. Dans un contexte où le taux d’équipement en France est particulièrement faible par rapport aux objectifs, de nombreuses entreprises de ce secteur d’activités fleurissent et sont en recherche de locaux. L’objectif de ces entreprises : permettre aux français d’accéder à un réseau plus rapide afin d’utiliser l’outil internet au maximum de ses capacités.

3ème étape : définir une durée de franchise de loyer cohérente

En général, la durée de franchise de loyer fixée dépend également du projet du locataire avec lequel vous êtes en discussion.

Les avantages procurés par le locataire

A priori, lorsque vous consentez une franchise de loyer, vous faites un sacrifice financier. En raisonnant ainsi, vous faites une erreur car sans cette concession votre locataire n’aurait peut-être pas choisi votre local.
De plus s’il est amené à réaliser des travaux, ces derniers vous sont acquis à la fin du bail. Vous pouvez donc évaluer ces avantages financièrement pour les traduire en franchise de loyer.
Il est par contre dommage d’attendre d’entrer en discussion avec un locataire pour proposer une franchise de loyer, car dans l’intervalle vous avez subi de plein fouet la durée de vacance locative de votre bien.

Quelle durée ?

Comme explicité, prenez en compte la durée de vacance habituelle, analysez ensuite si le contexte économique et le développement de nouvelles activités est comparable. Évaluez les gains apportés par le locataire demandeur d’une franchise de loyer. En fonctionnant ainsi vous pourrez obtenir le délai idéal.
En suivant cette méthodologie, vous pouvez essayer de diminuer les effets de la vacance locative.

Pour aller plus loin, vous pouvez utiliser les services de la plateforme de location de locaux, illico locaux ; conscients des enjeux de la vacance locative pour les propriétaires bailleurs, illico locaux vous propose une durée de franchise de loyer adaptée à votre local, qui plus est vous diffusez votre bien sur la plateforme avec l’avantage financier que procure la franchise de loyer.

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Vos locaux sont disponibles, et vous avez sélectionné les leviers de commercialisation que vous jugez adaptés. Vous attendez donc que les demandes de visite se manifestent, vous allez pouvoir présenter votre bien, apporter toutes les précisions utiles et tout faire pour susciter l’intérêt de vos candidats locataires.