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Bail commercial : la sécurisation de la durée de location

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives. La faculté de résiliation offerte au locataire opère tous les trois ans. Vous êtes assurés que votre locataire exploitera vos locaux pendant une durée minimale de trois années.

Un bail d’une durée de neuf années avec faculté de résiliation triennale

Le bail commercial est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf années entières et consécutives (article L 145-4 du code de commerce). Disposition d’ordre public, elle a pour vocation de protéger les intérêts du preneur en lui offrant une sécurité temporelle.
Le bailleur est aussi assuré de conserver son locataire pendant une durée minimale de trois années. Qui plus est, pour les baux d’une durée supérieure à neuf, il est possible de déroger à cette règle et de prévoir des périodes d’engagement ferme d’une durée supérieure à trois années.
Le recours à cette possibilité est particulièrement observé pour les baux de locaux commerciaux avec la prise en charge de travaux lourds par le bailleur conformément au cahier des charges du preneur.
Le bailleur a dans ce cas, d’autant plus besoin d’un engagement dans la durée de son locataire.

Un bail d’une durée de neuf années avec faculté de résiliation triennale

Les règles applicables au bail commercial d’une durée de neuf années

Le bail commercial est en principe conclu pour une durée de neuf années.

Le congé commercial du locataire

La durée du bail commercial peut être inférieure (en cas de résiliation triennale du preneur) voire supérieure en cas de renouvellement.
Pour qu’un congé soit valable, le preneur doit respecter les règles de forme et délai du congé commercial. Il doit être transmis au bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire au moins six mois avant l’expiration d’une période triennale.
Si au sein du bail commercial il est prévu que le locataire doive vous transmettre exclusivement le congé par voie extrajudiciaire, cette stipulation contractuelle n’est pas opposable au preneur, qui peut se contenter de vous transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception. Préalablement à la loi PINEL de 2014, de nombreux bailleurs ont refusé des congés délivrés par voie recommandée, depuis lors la forme recommandée suffit quelles que soient les indications au sein du bail commercial.

La résiliation triennale du bailleur

A priori, lorsque vous signez un bail commercial, vous essayez de sécuriser la durée de location de votre local d’entreprise. En d’autres termes vous souhaitez que votre locataire reste le plus longtemps possible au sein de vos locaux afin de générer des revenus et ne pas être exposé à la vacance locative.
Néanmoins, vous pouvez être exposé à une situation qui vous oblige à faire libérer les locaux. Il peut s’agir de situations subies, imposées ou devenues opportunes.
Édictée au sein de l’article L 145-4 du code de commerce, la faculté de résiliation à l’initiative du bailleur peut être mise en œuvre tous les trois ans dans des cas limitativement énoncés :
• pour les cas de construction ou de reconstruction de l’immeuble existant ;
• pour les cas de surélévation de l’immeuble existant ;
• pour les cas d’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restructuration immobilière.

Le bail commercial de six ans fermes ou de neuf ans fermes

Connaissez-vous l’adage « Speciala generalibus derogant » ? En d’autres termes, il existe un principe en droit : les lois spéciales dérogent aux lois générales, ou plus précisément, c’est parce qu’il y a des exceptions qu’un principe est consacré.
Nous avons évoqué que suite à la loi PINEL de 2014, il est devenu impossible de souscrire des engagements fermes de six ou neuf années.

En matière de baux commerciaux, propriétaires et locataires négocient les conditions du bail : franchise de loyer, prise de participation conjointe de travaux etc. Dans ces circonstances il est légitime pour un propriétaire de demander en contrepartie un bail de six années fermes, afin d’amortir ses investissement ou prise de participation indirecte. Néanmoins, la loi PINEL du 18 Juin 2014, est venue encadrer cette possibilité si bien que le recours à cette faculté est en principe interdit en dehors des exceptions suivantes :
• les baux concernant les locaux construits en vue d’une seule installation ;
• les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux de locaux de stockage mentionnés au sein de l’article 231 ter du code général des impôts.

Le bail commercial d’une durée supérieure à neuf ans

Le bail commercial peut prévoir une durée supérieure à neuf ans sans pour autant être perpétuel (article L 145-1 du code de commerce). Suite à la réforme opérée par la loi PINEL, la pratique a eu recours à cette possibilité afin que des engagements fermes supérieurs aux trois ans légaux puissent être valables. Ainsi les parties concluent des baux de dix années par exemple et y prévoient une durée de six années ou neuf années fermes selon le fruit des négociations. En retenant une durée supérieure à neuf ans, les parties, et plus particulièrement le preneur, renoncent aux règles de plafonnement du loyer qui interviennent au moment du renouvellement. Le loyer du bail renouvelé ne sera donc pas plafonné et apprécié selon la valeur locative des locaux qui peut fluctuer de manière significative à la suite d’une période de dix ans.

Le bail d’une durée supérieure à douze ans

Les baux d’une durée supérieure à douze ans doivent revêtir la forme authentique, donc rédigés avec le concours d’un Notaire, et faire l’objet d’une publicité au bureau des hypothèques.