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Bailleur : la fiscalité du dépôt de garantie du bail commercial

Vous allez signer un contrat de bail commercial avec votre nouveau locataire. Vous allez remettre à votre preneur, la première facture de loyer ainsi que celle du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est une créance du locataire

Le dépôt de garantie versé par votre locataire est une créance et ne vous est pas acquis : vous êtes en principe tenu de le restituer au locataire à la fin du bail.
Le dépôt de garantie a vocation à couvrir d’éventuelles dégradations, manquements dans l’obligation d’entretien, ou défaut de paiement du loyer et des charges.
A l’issue du bail, vous allez réaliser un état des lieux afin de vérifier l’état du local à la sortie.
Par ailleurs, votre locataire ne sera pas forcément à jour, et certains loyers seront impayés : le locataire n’a pas payé son dernier appel de loyer et charges considérant que le dépôt de garantie que vous détenez le lui permettait.

Le dépôt de garantie est une créance du locataire

La fiscalité du dépôt de garantie durant le bail

Versé concomitamment à la signature du contrat de bail commercial, le dépôt de garantie vise à garantir la bonne exécution du contrat de bail.

La non-imposition du dépôt de garantie durant le bail

Le dépôt de garantie vous est directement versé le jour de la signature du contrat de bail commercial. Il est en principe payé comptant, mais dans des cas plus rares le locataire peut demander un moratoire : société en cours de création, attente de déblocage d’un prêt etc.
Dans un cas comme celui-ci, il est recommandé de bien questionner votre futur locataire sur les motivations réelles et concrète de sa demande car, si votre locataire est dans une situation problématique pour vous verser la somme qui est censée garantir la bonne exécution du contrat de bail, une crainte de défaut de paiement des loyers à venir est légitime.
Il s’agit donc d’une créance du locataire dont vous êtes le débiteur ; donc vous n’êtes pas susceptibles d’être imposé au titre de ce montant durant la vie du bail.
Par ailleurs, il vous est permis de disposer de cette somme pendant la durée du bail à condition d’être en capacité de le rembourser au preneur à la fin du bail.

Quand le dépôt de garantie devient un produit

La fiscalité applicable dépend de l’issue du décompte des loyers et charges dues et des réparations éventuelles qui fait apparaître l’état des lieux de sortie.
Lorsque vous reversez le dépôt de garantie à votre locataire dans sa totalité, il n’y a aucune fiscalité applicable. Dans les cas d’une restitution partielle ou conservations dans intégralité, la situation diverge d’un point de vue fiscal :
• si vous ne reversez que partiellement ou conservez dans sa totalité le dépôt de garantie, il vous sera acquis et constituera donc un produit et sera soumis à imposition à ce titre.

Dépôt de garantie et T.V.A.

La somme versée au titre du dépôt de garantie n’est pas assujettie à TVA.
Par contre, lorsqu’il est acquis au propriétaire en fin de bail en contrepartie de loyers impayés ou réparations, le régime de la TVA s’applique au propriétaire, puisqu’il devient un produit.
Aussi, en le conservant que partiellement ou dans sa totalité, le fait qu’il devienne produit requiert qu’il soit soumis à T.V.A., vous devrez donc déclarer la T.V.A. afférente à ce produit.

Quand le dépôt de garantie produit des intérêts pour votre locataire

Soyez vigilent lors de la fixation du montant du dépôt de garantie. S’il est librement fixé entre les parties, un dépôt de garantie important pourrait vous coûter cher.
Conformément aux dispositions de l’article L 145-40 du code de commerce, le dépôt de garantie produit des intérêts au locataire pour les avances qui correspondent à plus de deux termes de loyer.
Si le contrat de bail commercial prévoit le paiement du loyer à échéance trimestrielle et d’avance, le dépôt de garantie produira des intérêts si le montant du dépôt de garantie correspond à deux termes de loyer (deux échéances trimestrielles). Les intérêts s’appliquent sur le trimestre perçu en trop.

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