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Bailleur : le congé commercial de votre locataire est-il valable ?

Le bail commercial est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf années entières et consécutives. Le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale. Vous avez reçu un congé commercial ? Cet article vous aidera à définir s’il est valable.

Bail commercial : une faculté de résiliation triennale

Si le bail est conclu pour une durée de neuf années, le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale conformément au dispositif des baux commerciaux.
Afin de pouvoir juger de la validité du congé commercial, il est impératif d’observer si les règles de forme et de délai ont été scrupuleusement respectées.
Le législateur a posé un principe de réalisation triennale, néanmoins il existe un cas attaché aux personnes qui permet de déroger à ce principe : le locataire en départ à la retraite.

Bail commercial : une faculté de résiliation triennale

Les délais du congé

En complément des mentions telles que la désignation, le loyer, le bail commercial la durée ainsi que la prise d’effet du bail. Le congé peut être transmis par le locataire au moins six mois avant l’expiration de chaque période triennale (article L 145-4 al. 2 du code de commerce) ou bien à l’échéance du contrat (article L 145-9 du code de commerce).

La résiliation pour cause de départ à la retraite

Le départ à la retraite emporte de nombreuses mesures facilitatrices au niveau fiscal, tel est le cas en ce qui concerne le locataire d’un local régi par un bail commercial qui part à la retraite. Dans ce cas précis, le preneur peut quitter les locaux à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois.

Le congé commercial par anticipation

On dit souvent qu’il faut être prévoyant ! Ce n’est pas faux même en matière de congé commercial, il est donc possible de notifier au bailleur un congé commercial par anticipation (avant les six mois requis) en mentionnant une date d’échéance non conforme aux échéances triennales mentionnées au sein du bail. Dans ce cas précis, même si la date de congé n’est pas conforme à la date contractuelle, la volonté de résiliation du bail par le locataire n’est pas remise en question si bien que le congé commercial produira ses effets pour la prochaine échéance triennale.

Le congé délivré tardivement

La faculté de résiliation du preneur lui est offerte à condition de respecter des règles en termes de délais. C’est pourquoi si le congé est délivré tardivement, il ne sera pas valable, le bailleur étant dans son droit de le refuser. Le bail se poursuit donc, et le congé transmis produira ses effets lors de l’échéance triennale suivante.

La forme du congé

Le locataire dispose de la faculté de résilier le bail commercial tous les trois ans à condition de respecter des règles de forme le congé doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire. La loi Pinel 2014 est venue encadrer les règles relatives au congé, précédemment un bail pouvait imposer la transmission d’un congé par voie d’huissier, si bien que le congé n’était pas recevable. Depuis lors, un congé transmis par voie recommandée avec accusé de réception suffit quand bien même les stipulations du bail invoqueraient qu’un exploit d’huissier est requis.

La posture à adopter

Lorsqu’un locataire délivre un congé commercial, il souhaite quitter vos locaux. Néanmoins il existe des cas différents révélés par la pratique.

Le locataire qui transmet un congé en vue de renégocier les conditions du bail à son avantage

Si votre locataire use de cette stratégie, vous pouvez, si les chances de location de votre local sont minimes, entrer en négociation avec lui pour éviter de devoir absorber une durée de vacance locative trop importante qui pourrait nuire aux intérêts financiers de votre entreprise.

Le locataire qui transmet un congé en retard

Dans ce cas précis le congé n’est pas valable, le bail continue de courir. En théorie, vous pouvez contraindre le locataire à vous verser le loyer jusqu’à la prochaine échéance triennale. Néanmoins, vous pouvez envisager d’être à l’écoute, le rapport de force sera en votre faveur afin de négocier une éventuelle résiliation de bail prévoyant une indemnité censée couvrir le préjudice subi et consécutif à la libération anticipée du locataire.