Propriétaire/ Les règles du contrat de bail/Bail commercial : l’obligation de délivrance du bailleur

Bail commercial : l’obligation de délivrance du bailleur

Le bail commercial est un contrat de location qui répertorie les obligations de chacune des parties. La principale obligation du bailleur étant celle de la délivrance du local.

L’obligation de délivrance est attachée à la nature du contrat

L’article 1101 du code civil définit le contrat comme : « un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Le contrat de location est ainsi le document par lequel les parties créent des obligations :
•l’obligation de délivrance pour le bailleur : depuis la remise des clés jusqu’à la remise en bon état du bien ;
• l’obligation de paiement du loyer pour le preneur pendant toute la durée du bail.
Plus particulièrement attachée au contrat de louage, la portée l’obligation de délivrance doit faire l’objet de développements.

L’obligation de délivrance est attachée à la nature du contrat

Portée de l’obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil décrit les composantes de l’obligation de délivrance qui est essentielle et fréquemment rappelée aux bailleurs par la jurisprudence dans différents arrêts (Cass. Civ. 3e, 18 janv. 2018 n° 16-26.011).

La délivrance de la chose louée au preneur

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé : « De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; »

La délivrance de la chose louée se matérialise par une mise à disposition des biens loués ainsi que ses accessoires auprès du locataire, à travers la remise des clés. Le local délivré doit être conforme à sa destination contractuelle, le bailleur doit par ailleurs s’assurer que le preneur sera en mesure d’y exercer son activité.
A défaut, le bail peut être résilié aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.

Entretenir cette chose en état de servir à l

L’obligation d’entretenir la chose louée est inhérente à l’obligation de délivrance.
Si le bailleur est tenu de délivrer un local en bon état de réparations, les parties peuvent convenir d’une mise à disposition du bien « en l’état », ce qui a pour conséquence que le preneur s’engage à prendre à bail les lieux dans l’état où ils se trouvent.
Le contrat de bail régit les rapports entre les parties. En matière de baux commerciaux, le propriétaire doit assumer toutes les grosses réparations, voici une liste illustrative des travaux qui sont imputables au bailleur :
• les dépenses de travaux qui concernent les grosses réparations et qui touchent au bâti : les mûrs, clôtures, digues, toitures, charpentes. Ces réparations sont essentielles afin d’assurer la solidité du bâtiment, garantir le couvert et assurer la sécurité des exploitants.
• les travaux liés à la vétusté ou à une mise aux normes : prenons l’exemple des extractions d’air au sein des locaux d’activités. Si la loi venait à imposer un nombre supérieur d’extracteurs d’air à des fins sécuritaires, le bailleur aurait à sa charge la mise en conformité.

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L’obligation de délivrance conforme s’étend à la jouissance paisible d’un bien : le bailleur doit s’assurer de cette faculté. Les risques auxquels le preneur peut être confronté : nuisances sonores, olfactives, altération de l’accessibilité à son local etc.

Les sanctions de l’inexécution de l’obligation de délivrance

Il y a trois types d’actions attachées à l’inexécution de l’obligation de délivrance :
• l’action en exécution forcée : elle a pour vocation d’obliger le propriétaire à délivrer les lieux dans un état conforme ;
• l’action en exception d’inexécution : elle permet au locataire de ne pas respecter son obligation de paiement du loyer jusqu’à la délivrance conforme.
• l’action en résiliation de bail : elle offre au preneur la possibilité de résilier le bail en cas d’incapacité d’exercice de son activité.

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