Propriétaire/ Les règles du contrat de bail/Bail commercial : les dépenses à la charge du bailleur

Bail commercial : les dépenses à la charge du bailleur

Nous avons évoqué les catégories de charges imputables au locataire dans le cadre d’un bail commercial. Si un grand nombre de charges peut être transféré au preneur, il subsiste des dépenses qui sont à la charge du bailleur. Toute clause contraire, étant réputée non écrite.

La dépense liée à la propriété du bien sont à la charge du bailleur

Le bail est un contrat qui s’exécute dans le temps. Si l’obligation d’établir un état des lieux en même temps que la conclusion du bail a été faite, certains travaux peuvent devenir nécessaire. Il est donc légitime de se demander quels travaux sont imputables au propriétaire ? Par ailleurs, certains impôts ou taxes transmis par l’administration fiscale au bailleur ne peuvent être imputés au preneur — exception faite comme nous l’avons vu pour l’avis de taxe foncière qui peut être imputable au locataire et incorporé dans l’inventaire des charges locatives—.

La dépense liée à la propriété du bien sont à la charge du bailleur

L’article 606 du code civil et l’article R 145-35 du code de commerce : deux régulateurs pour la répartition des dépenses

Si l’article 606 du code civil est en vigueur depuis l’avènement du code civil en 1804, le législateur est venu renforcer apporter des précisions, en listant les travaux qui sont strictement à la charge du propriétaire notamment au sein de l’article R 145-35 du code de commerce.
L’article 606 du code civil dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Vous l’avez compris, le propriétaire doit assumer toutes les grosses réparations, voici une liste illustrative des travaux qui sont imputables au bailleur :
• les dépenses de travaux qui concernent les grosses réparations et qui touchent au bâti : les mûrs, clôtures, digues, toitures, charpentes. Ces réparations sont essentielles afin d’assurer la solidité du bâtiment, garantir le couvert et assurer la sécurité des exploitants.
• les travaux liés à la vétusté ou à une mise aux normes : prenons l’exemple des extractions d’air au sein des locaux d’activités. Si la loi venait à imposer un nombre supérieur d’extracteurs d’air à des fins sécuritaires, le bailleur aurait à sa charge la mise en conformité.
Par ailleurs, un certain nombre de dépenses, impôts sont également à la charge du propriétaire :
• les impôts, taxes et redevances pour lesquels le bailleur est le redevable légal sont à sa charge exclusive. Ainsi la contribution foncière des entreprises (C.F.E.) du bailleur est strictement prose en charge par ce dernier. Il demeure une exception à ce principe : la taxe foncière. Le législateur laisse la faculté au bailleur d’imputer l’impôt du bien au preneur à bail car elle est liée à l’usage du local dont le preneur bénéficie directement.
• les honoraires de gestion des loyers : conformément aux dispositions de l’article R 145-20 du code de commerce, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ne peuvent être imputés au locataire. Cette disposition qui a trouvé pleine application suite à la promulgation de la loi PINEL avait pour vocation de mettre fin à une pratique consistant à augmenter artificiellement les loyers en facturant au locataire des honoraires de gestion. Le terme « gestion des loyers » est soumis à interprétation si bien que le législateur aurait dû indiquer « gestion locative », l’activité pouvant être décomposée en plusieurs tâches.

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